Expertise immobilière

Guide pratique

Pascal Lesieur, Jean-Pierre Monceau, Bernard De Polignac, Xavier De Cussac

• Éditeur: Eyrolles
• Année: 2019
• ISBN:
  9782212415346
• Édition: 7
• Sujet: Droit
• Sous-sujet: Droit immobilier

Dans le domaine sensible de l'évaluation des droits et des biens immobiliers, ce manuel professionnel, désormais classique, permet de maîtriser l'ensemble des opérations d'expertise.

À jour des récentes mesures législatives et fiscales, cette nouvelle édition intègre notamment les lois ALUR (logement) et Pinel-Macron (bureaux et commerces), les conséquences de l'évolution de la politique agricole commune (PAC) ou encore l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), les auteurs y développant la pratique des normes professionnelles actualisées par la dernière version de la Charte de l'expertise immobilière.

Face à la financiarisation de l'immobilier, au quantitative easing money, aux mutations économiques et aux nouveaux comportements des acteurs, les auteurs proposent par exemple de nouvelles approches de détermination des valeurs locatives, des droits au bail et des taux d'actualisation. On verra aussi qu'ils y remettent en perspective les méthodes historiques en explicitant leur fondement et la pertinence de leur usage. Enfin, des développements particuliers sont consacrés aux modèles économiques immobiliers émergents (résidence spécialisée, défiscalisation, démembrement de propriété, etc.).

Publics

• Professionnels de l'immobilier (financiers et promoteurs) Étudiants en master des filières de formation
• à l'évaluation immobilière (dont le Cnam)
• Propriétaires fonciers, gestionnaires de patrimoine, notaires, avocats, urbanistes, architectes, administrations, élus, assureurs.

PARTIE 1

L’expert et la valeur

CHAPITRE 1

Réflexions sur la valeur des biens

L’expert en estimations immobilières a pour mission de rechercher la valeur d’un bien immobilier. Encore faut-il préciser cette notion de valeur qui, dans le domaine immobilier, est loin d’être aussi simple qu’il y paraît.

1.Définition de la valeur

S’agissant de biens matériels, qu’il nous soit permis d’aborder la notion de valeur de façon prosaïque, en décrivant le comportement du propriétaire d’un objet :

Le propriétaire d’un objet « sans valeur » :

• le jette ou le détruit si c’est un meuble ;
• le délaisse ou l’abandonne si c’est un immeuble, sauf éventuellement s’il lui attribue une valeur sentimentale.

Dans les deux cas, l’objet est considéré comme inutile et/ou disponible en quantité illimitée.

Par contre, le propriétaire d’un objet « de valeur » le conserve :

• soit en vue de l’utiliser (usus) ou d’en recueillir les produits (fructus) ;
• soit en vue de l’échanger (abusus).

C’est cette valeur d’échange qui nous intéresse ici.

1.1.Rappel historique

Cette valeur d’échange s’est d’abord exprimée par le troc. Les difficultés pratiques du troc ont suscité la création d’une « unité de compte », devenue ultérieurement « instrument d’échange » et enfin « monnaie ».

La monnaie a permis de scinder le troc en deux opérations : un achat et une vente.

La monnaie est un objet, ou meuble, très particulier :

• c’est un pouvoir d’achat général et immédiat1 ;
• c’est une réserve de valeur2 ;
• et c’est, en ce qui nous concerne, l’unité de compte et d’échange au moyen de laquelle s’exprime la valeur d’un bien.

1.2.Définition

Tous les dictionnaires donnent des définitions plus ou moins pertinentes de la valeur. Au cours des deux derniers siècles, de nombreux économistes se sont penchés sur cette notion. Citons seulement celle de Maurice Allais : « Sur un marché parfait, la valeur économique du bien est la valeur actuelle de ses profits futurs. »

Cette définition :

• a l’avantage d’une approche financière, qui est largement celle des investisseurs anglo-saxons et, de plus en plus, celle des investisseurs français dans la mesure où le marché est efficient, ce qui n’est pas toujours constaté ;
• a l’inconvénient de s’appliquer à un marché parfait alors que nous savons que le marché immobilier n’est pas un marché de concurrence parfaite, qui suppose :

• des biens nombreux et fongibles,
• de nombreux acquéreurs,
• de nombreux vendeurs,
• une information complète et immédiate des acheteurs et vendeurs.

Dans une approche plus pratique, nous proposons de retenir la définition suivante de la valeur.

En économie de marché, la valeur correspond à l’appréciation portée par un « sachant, reconnu » sur le prix pouvant normalement être obtenu de la vente d’un objet qui ne lui appartient pas et qu’il ne convoite pas.

La valeur n’est pas nécessairement égale au prix constaté. Ce dernier peut être :

• élevé : prix de convenance ;
• ou faible : prix de « nécessité » (nécessité de vendre) ;
• voire normal : il correspond à la valeur.

La valeur n’est pas le prix de revient, ni le coût de remplacement.

Enfin, de nos jours, l’expression de la valeur est toujours monétaire.

2.Notion de valeur en matière immobilière

2.1.Spécificité des biens immobiliers

Contrairement aux biens meubles,

• que l’on peut déplacer pour être vendus sur les marchés les plus demandeurs,
• dont on peut « délocaliser » la production vers les régions où les coûts paraissent les plus bas,
• que l’on peut entreposer en attendant la saison de la vente, ou la remontée des prix, les immeubles, eux,
• ne se déplacent pas même pour la vente,
• ne se délocalisent pas pour la production,
• ne se stockent qu’avec des risques matériels (dégradations, vol d’équipements…) ou juridiques (squatters, réquisitions…) importants et moyennant un coût élevé (en règle générale, les stocks immobiliers sont plus souvent la conséquence de la mévente qu’un moyen de spéculation).

Les immeubles bâtis sont toujours constitués de deux éléments : un sol et un ouvrage ou construction.

C’est le premier élément, le sol, qui donne toute sa spécificité à l’immeuble et, plus généralement, aux immeubles. C’est le sol qui apporte à la propriété immobilière ses caractéristiques de pérennité, non point tant en raison de son indestructibilité matérielle (sauf cas particuliers) qu’en raison essentiellement, et de plus en plus, de son emplacement.

Cet emplacement est par définition immuable et, du moins dans la pratique courante, l’environnement de cet emplacement est considéré tel qu’il est et non modifiable par le propriétaire de l’un des immeubles composant ledit environnement. Il en est de même du devenir à court, voire moyen terme de cet environnement : aucun propriétaire particulier n’estime avoir prise sur le devenir de cet environnement, devenir d’ailleurs supposé connu de tous (à tort ou à raison). En outre, cet environnement est considéré comme d’autant moins modifiable du fait d’un seul qu’il est déjà très valorisé.

En pratique, le propriétaire d’un immeuble ne peut que subir l’environnement dudit immeuble, ou en profiter.

Ajoutons enfin que, du moins en France et probablement dans une partie importante de l’Europe, les constructions participent à l’idée de durée, de pérennité du bien immobilier. Nous savons tous que l’immeuble parisien dit « haussmannien » ou « en pierre de taille » a encore son avenir devant lui.

2.2.Valeur vénale (ou valeur de marché)

C’est, au sens originel du terme, la valeur à laquelle un bien peut normalement se vendre. C’est encore la valeur d’échange, au sens commun du mot et en considérant que la monnaie est un terme de l’échange.

D’après Jacques Ferbos3, citant l’opinion courante, c’est le prix normal que le propriétaire aurait pu obtenir de son bien en cas de cession intervenant dans des conditions normales et abstraction faite de toute valeur de convenance pour l’acquéreur.

François Paulhac4 rappelle que c’est la valeur vénale que doivent rechercher les experts, et précise : « Jurisprudence et textes de tous ordres marquent bien que les problèmes de valeur qui peuvent se poser aux experts doivent être orientés vers cette recherche du prix et non vers la recherche de formules plus ou moins discutables permettant de calculer une valeur théorique ou un juste prix. »

Cette valeur de marché est d’autant plus difficile à cerner et à mesurer que le marché immobilier est largement imparfait et le restera :

• tant dans son fonctionnement
• que dans son objet même (rares sont les biens immobiliers parfaitement identiques), et cela sans compter les nombreux effets parasites provenant de multiples législations changeantes : fiscalité, rapports locatifs, urbanisme…

La Charte de l’expertise en évaluation immobilière à laquelle les experts membres des associations signataires doivent se référer, donne de la valeur vénale, dans son édition de mars 2017, la définition suivante :

La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date de l’évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression.

En conséquence, l’appréciation de la valeur vénale se fait dans les conditions suivantes :

• la libre volonté du vendeur et de l’acquéreur ;
• la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché ;
• que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions usuelles du marché, sans réserve, avec des moyens adéquats ;
• l’absence de facteur de convenance personnelle et la notion d’équilibre dans la négociation.

Le rapport du groupe de travail mis en place par la COB, de février 2000, en donne une définition voisine (voir annexe 6) :

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être cédé au moment de l’expertise par un vendeur désireux de vendre, dans les conditions normales du jeu de l’offre et de la demande. Cela suppose l’autonomie de décision des parties, la réalisation de la transaction dans un délai raisonnable, et la mise en œuvre de diligences adaptées pour la présentation du bien sur le marché.

Une précision pertinente est ajoutée à cette définition :

La valeur vénale sera déterminée en fonction de l’affectation juridique et de l’usage du bien au moment de l’évaluation…

Il faut encore ajouter une référence fiscale à la notion de valeur. L’article 666 du Code général des impôts précise, en effet, que « les droits proportionnels ou progressifs d’enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sont assis sur les valeurs et non sur les prix mentionnés dans les actes ».

Il convient donc de rechercher la valeur dont la Direction générale des impôts, dans le Guide de l’évaluation des biens, donne la définition suivante :

La valeur vénale d’un bien correspond à sa valeur marchande, c’est-à-dire au prix auquel ce bien pourrait être vendu ou acheté. Évaluer un bien quel qu’il soit consiste donc à supputer la plus forte probabilité de prix auquel il pourrait se vendre s’il était mis sur le marché dans des conditions normales d’offre et de demande.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 23 octobre 1984, retient que :

La valeur vénale réelle est constituée par le prix qui pourra...