EinfĂŒhrung
Bei der Planung von Steuergestaltungsstrategien werden in allen Lebensbereichen die engsten Angehörigen einbezogen. Besonders wenn es wie bei Immobilien um sehr teure Vermögensteile geht, ist das Vertrauen in die eigene Familie besonders wichtig. So ist es nicht verwunderlich, dass auch im Immobilienbereich einige Strategien zur Reduzierung der Steuerlast durch Einbindung der eigenen Familie möglich sind.
Doch bevor Sie sich an die Arbeit machen, mit der Familie gemeinsam ein Konzept zur Steuerreduzierung zu entwickeln, sollten Sie einen Grundsatz fĂŒr die Anerkennung jeglicher Gestaltung mit Familienangehörigen verinnerlichen: Der Grundsatz, nach dem die Finanzverwaltung prĂŒft, ob VertrĂ€ge zwischen nahen Angehörigen steuerlich anerkannt werden, ist der sogenannte Drittvergleich (Fremdvergleich).
Das bedeutet: Das Finanzamt muss einen Vertrag mit Angehörigen dann anerkennen, wenn er mit den gleichen Vereinbarungen auch mit Fremden geschlossen worden wĂ€re. Hierzu wird als Vergleichsgrundlage z.B. ein ĂŒblicher Mietvertrag zwischen Fremden herangezogen. Beugen Sie möglichen Auseinandersetzungen vor, indem Sie alle Vereinbarungen schriftlich festhalten.
Wichtig: Es genĂŒgt nicht, VertrĂ€ge nur so zu dokumentieren, dass sie einem Drittvergleich standhalten. In der Praxis kommt es auch darauf an, dass der geschlossene Vertrag spĂ€ter auch genau so durchgefĂŒhrt wird.
1 Vermietung an Angehörige
Besitzen Sie eine vermietete Immobilie, erzielen Sie daraus Mieteinnahmen. Davon können Sie bei der Ermittlung der steuerpflichtigen VermietungseinkĂŒnfte die Aufwendungen fĂŒr die Immobilie abziehen. Das sind zum Beispiel Darlehenszinsen, Hausmeister- und Verwalterkosten, Grundsteuer, Instandhaltungsaufwendungen und Abschreibungen.
Vermieten Sie eine Immobilie zu einer reduzierten Miete an einen Angehörigen, reduziert sich dadurch das steuerliche Ergebnis aus der Vermietung. Je höher Ihr persönlicher Steuersatz ist, desto gröĂer sind die möglichen Steuervorteile. Dennoch verzichten Sie bei der verbilligten Ăberlassung an Angehörige natĂŒrlich zunĂ€chst auf Einnahmen. Nur einen Teil dieser EinnahmeausfĂ€lle gleicht die geringere Steuerbelastung wieder aus.
Meist entsteht bei der Vermietung einer Immobilie ein steuerlicher Verlust â jedenfalls solange das Objekt noch mit Darlehen belastet ist, deren Zinsen steuerlich geltend gemacht werden können. Dieser Verlust verringert Ihre Steuerbelastung.
Die Finanzbehörden erkennen Verluste jedoch immer nur dann an, wenn Sie mit einer Immobilie auf Dauer einen Ăberschuss erzielen werden. Bei dauerhaft zu Marktpreisen vermieteten Immobilien geht das Finanzamt zunĂ€chst einmal von einem sogenannten TotalĂŒberschuss aus. Sie können eine Immobilie aber nicht nur an fremde Dritte, sondern auch mit einem Mietabschlag an einen Angehörigen vermieten. Vorteil: Durch die geringere Miete entsteht ein gröĂerer steuerlicher Verlust, der einen Teil der MieteinbuĂen wieder ausgleicht.
Das kann aber steuerliche Konsequenzen haben. Denn wĂ€hrend bei der Vermietung an einen Fremden die FinanzĂ€mter selten nachfragen, werden MietverhĂ€ltnisse mit Angehörigen hĂ€ufig ĂŒberprĂŒft. Die Beamten gehen oft davon aus, dass ein MietverhĂ€ltnis in Wirklichkeit nicht vorliegt und dieser Gestaltungsweg nur aus steuerlichen GrĂŒnden gewĂ€hlt wurde.
1.1 So wird das MietverhÀltnis anerkannt
Halten Sie alle Kriterien, nach denen die Finanzverwaltung ein MietverhĂ€ltnis prĂŒfen kann, genau ein und dokumentieren Sie das. In jedem Fall sollten Sie einen schriftlichen Mietvertrag abschlieĂen, wie Sie es mit jedem anderen Mieter auch tun wĂŒrden. Der Mietvertrag sollte die allgemein ĂŒblichen Bestimmungen enthalten wie eine Mietkaution, Instandhaltungspflichten und Ăhnliches.
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Tipp: Verwenden Sie einen Mietvertrag, den Sie auch bei Vermietung an einen Fremden nutzen wĂŒrden (FormularmietvertrĂ€ge). Sind Sie Mitglied im Haus- und Grundbesitzerverein, erhalten Sie hier ebenfalls geprĂŒfte und rechtssichere Vertragsmuster.
Doch mit dem Abschluss eines Mietvertrages allein ist es nicht getan. Der Vertrag muss auch genau so eingehalten werden. Das heiĂt, die Mietzahlungen mĂŒssen nachweisbar flieĂen. Am leichtesten fĂ€llt Ihnen dieser Nachweis, wenn der Mieter monatlich die vereinbarte Miete inklusive NebenkostenabschlĂ€gen auf ein separates Konto einzahlt. Das erleichtert Ihnen nicht nur die BuchfĂŒhrung im Zusammenhang mit den Mieteinnahmen. Sie können auch jederzeit belegen, dass die Mieten wie vereinbart gezahlt wurden.
Aber nicht nur die Miete muss gezahlt werden. Damit ein MietverhĂ€ltnis wie mit einem fremden Dritten durchgefĂŒhrt ist, mĂŒssen auch die Nebenkosten erfasst und abgerechnet werden. Da jeder Mieter Anspruch auf eine korrekte Nebenkostenabrechnung hat, dĂŒrfen Sie bei der Vermietung an Familienangehörige davon keine Ausnahme machen.
Fremdvergleich
Das Finanzamt kann einen Mietvertrag mit Angehörigen nicht anzweifeln, wenn er genauso durchgefĂŒhrt wird, wie es mit einem Fremden der Fall wĂ€re. Diese PrĂŒfung der Finanzverwaltung nennt man Fremdvergleich.
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Tipp: Miete und Nebenkosten sollten genauso gezahlt werden wie bei jeder anderen Vermietung auch. Sorgen Sie dafĂŒr, dass diese UmstĂ€nde jederzeit belegbar sind, und verzichten ...